Эксперты пророчат неминуемый крах рынка недвижимости — почему они могут быть неправы?

После обсуждения угроз для жителей Москвы действиями не всегда добросовестных застройщиков, пришло время поговорить о страхах публики и экспертного сообщества перед грядущей реновацией в Москве.

Сразу за объявлением федеральных и столичных властей о принятии решения о запуске программы реновации многочисленные эксперты наперебой начали писать о грядущей катастрофе на рынке жилой недвижимости, которая неизбежно случится в той или иной форме. Как показательный пример, ознакомьтесь с этой публикацией. Или с этой.

Среди форм, которые примет по мнению экспертов окончательный крах национального рынка недвижимости, упоминался и головокружительный обвал цен из-за грядущего роста предложения при сохранении или даже сжатии платежеспособного спроса у российского обывателя, медленно нищающего в нынешней экономической ситуации. Пример такой аргументации изучите здесь.

Эксперты ссылались на прецеденты, когда уже согласованные сделки в «хрущевках» стали расстраиваться из-за нежелания покупателей в новых условиях рассматривать этот тип жилья из-за потенциальных рисков, неопределенности будущего, неясности сроков и способов замены старого на новое. Недостатка в аргументах, подтверждающих опасности, сопряженные с грядущей самой масштабной централизованной государственной операцией с жильём со времен строительства египетских пирамид, нет и не предвидится.

Попробуем разобраться, имеют ли под собой реальную основу такие страшилки экспертов. Начнем с угрозы обвала цен на жилье. Да, из экономической теории общеизвестно, что рост предложения товара на рынке при постоянном или падающем спросе должен неминуемо вызывать снижение цены этот товар. Абсолютно верно. Однако, оснований для такого рода далеко идущих выводов о грядущем Апокалипсисе в недвижимости все-таки пока еще нет, и вот почему.

Хотя, действительно, решение о начале реновации (или как ее называют эксперты — «афера десятилетия») уже состоялось, да и законы, необходимые для столь грандиозных мер по кардинальной смене облика столицы  уже приняты, но все же, положа руку на сердце, в реальности существует лишь общий ее контур, платоновская идея реновации, но не форма реализации в аристотелевой материи, отсутствует четких план действий и эмпирические свидетельства тех неустранимых проблем и неразрешимых трудностей, с которыми столкнется реализация программы реновации по словам этих критически настроенных экспертов.

Пока эксперты кричат «Волки! Волки!», городские власти демонстрируют, что прекрасно осведомлены о сложности стоящих перед ними задач и ясно понимают непростые реалии рынка жилья, который сегодня не поднимается перо описать как крепко стоящий на ногах.

Через рассуждения экспертов красной нитью проходит основополагающее рассуждение: на освободившейся от пятиэтажек земле будут построены заоблачные «Добашин-башни», в которых срочно переселят бывших жителей «хрущевок», потом подселят к ним население Петербурга, а свободной земли в результате такой операции останется очень много, и ее непременно отдадут застройщикам. А уж жадные до количества квадратных метров «числом поболее, ценою подешевле» застройщика нагонят массу дешевой рабочей силы и на той земле закипит работа, чтобы по максимуму «осчастливить» жителей и гостей столицы новыми стройплощадками на десятилетия вперед, которые понадобятся девелоперам, чтобы «переварить» такой огромный кусок, который удалось откусить.

Согласимся, что такое развитие событий было вполне реальным сценарием еще лет двадцать назад, но очевидно, что сегодня ситуация кардинально поменялась. Фокус внимания Правительства сместился к расшивке узких мест транспортной и социальной инфраструктуры, возникших именно в результате близорукой политики погони за валовыми показателями квадратных метров вводимого в строй жилья, политики характерной для прежних времен.

Поэтому нет никаких рациональных оснований предполагать, что одной рукой решая проблемы, вызванные гиперконцентрацией жилого фонда, другой рукой представители столичной власти будут такую концентрацию усиливать. Слишком болезненны и затратны сегодня проблемы дорог, детских садов, школ и прочих элементов городской инфраструктуры, чтобы ожидать их самоубийственного углубления со стороны мэрии.

Могут возразить, что все-таки «руки» — это разные ведомства с различным взглядом на поставленные задачи, с несовпадающими целевыми показателями, по которым оценивается работа. И что как раз поговорка «одна рука не знает, что делает другая» прекрасно характеризует стиль работы некоторых департаментов региональной власти. Отчитываться за успехи стройкомплекса должны одни, а обеспечивать связность города и поддерживает повседневную жизнедеятельность — другие.

На такую постановку вопроса возразим, что структура расходов бюджета столичного правительства на строительство за последние несколько лет показывает приоритет объектов транспортной инфраструктуры, что косвенно свидетельствует о стремлении избавиться от дисбаланса между инфраструктурными потребностями города и желанием увеличить объемы строящегося жилья.

Полагаю, что целесообразно дождаться хотя бы предварительных результатов реновации, посмотреть на конкретные прецеденты, на реальные объекты недвижимости и на реакцию людей, «подвергшихся катастрофе реновации», прежде чем приходить к скоропалительным выводам.

Если мы предположим, что для развития экономики города совсем не обязательно на освободившейся земле строить исключительно только жилье, полагая это единственным прибыльной формой недвижимого имущества, а напротив, построить сеть объектов для туризма и отдыха, то тогда можно будет заявлять о столице нашей родины как о мировом туристическом центре не только на словах, но и на деле. В этом случае развитие города будет гармоничным, структура экономики избавится от уродливых дисбалансов между отраслями, перенаселение столице не будет угрожать, а пиковые нагрузки на инфраструктуру будут сглажены. Но гарантировать такое оптимистическое развитие событий, конечно же, нельзя.

Тем временем власти города решительно заявляют, что обвал цен на жилье абсолютно исключен, а глава московского стройкомплекса говорит, что не будет удивлен, если цены даже вырастут на новостях о ходе реновации. Такого рода уверенность базируется на возможности московских властей регулировать объем предоставляемых рынку разрешений на строительство, а также регулировать вид назначения земли для использования под застройку.

Тем временем, пока ожидаемый экспертами крах  не произошел, а после вступления в силу поправок к законам о долевом строительстве и о государственной регистрации жилья статистика рынка показывает не обвал, а рост.

Исходя из вышеизложенного, выражу осторожную надежду на то, что реновация не обернется вселенской катастрофой космических масштабов, несмотря на апокалиптические прогнозы экспертов и обоснованные опасения участников рынка недвижимости. Что, кроме надежды, остается тем, что хочет в Москве по дорогам — ехать, а не стоять, в парках — гулять, а не слышать стук отбойных молотков, в квартире — наслаждаться отдыхом после трудового дня с семейством, а не дышать пылью соседней стройки, в городе — ощущать спокойствие, а не бояться волны криминала?

Что же касается до экспертов, страшные прогнозы которых послужили отправной точкой для этой заметки, то после подробного разбора обоснованности их заявлений я призываю экспертов быть более осмотрительными в таких серьезных вопросах, не сеять преждевременную панику, вооружиться в будущем пониманием истинных мотивов и целей властей, избегать спекуляций собственными надуманными измышлениями на обсуждаемую тему.

Достойно изумления снобистское брюзжание чересчур щепетильных экспертов и прочих критиков реновации в Москве. Жители российской глубинки могут только мечтать о таком подарке. Провинциальные власти продали бы душу дьяволу, дабы выступить в роли отцов-благодетелей, меняющих электорату старое жилье на новое. Но столичная богема аналитиков рынка недвижимости не устает с лупой в руках тщательно изучать зубы дареного коня.

One thought on “Эксперты пророчат неминуемый крах рынка недвижимости — почему они могут быть неправы?

Добавить комментарий